【997号】ショッピングモールから百貨店が消える理由とは？

JCPenney mall entrance

Nicholas Eckhart

◎本日のニュース

1)見出し

Mall Owners Push Out Department Stores

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2)要約

従来ショッピングモールの要として君臨していた百貨店が、専門店やレストラン・エンターテイメント施設などに転換されている。その背景には、もちろんネット通販市場の拡大があるが、それだけではない。

元々百貨店は、その高級さ・豪華さが他のテナント誘致や集客に寄与していたので、家賃は割安に設定されていた。しかし、集客力が劣った今ではその割安家賃が足かせとなっている。そこで、モールオーナーは、より集客力があり、より家賃の高い専門店などの他業態への転換を進めている。

また、モールに立地する百貨店の店舗面積の大きさも、大きなネック。というのも、小さく区切り複数のテナントを誘致することにより、単位面積あたりの家賃はさらに上昇するからである。

3）キーとなる英文

Once the linchpin of American shopping malls, department stores are being displaced by newer types of retailers that do a better job of driving shoppers to the centers and lifting overall mall sales.

4）キーとなる英文の和訳

百貨店は、かつてアメリカのショッピングモールの要であった。

しかし、今では新しい業態の小売店に転換されている。

というのも、集客力が高く、モール全体の売上上昇により貢献するからである。

5）気になる単語・表現

tear down	他動詞句	～を取り壊す；～を分解する
linchpin	名詞	（仕事・組織などの）要
demolish	他動詞	（人・災害・爆弾などが）（建物）を（こなごな）に破壊する；（議論・理論）を粉砕する
landlord	名詞	地主
nudge	他動詞	～をひじで軽くつつく；～を押しのける
covet	他動詞	～をむやみやたらに欲しいと思う
multiple	形容詞	多様の、複合的な
marginal	形容詞	収支トントンの
be contingent on	形容詞句	（将来の不確定要素に）依存する；～の次第である
antiquated	形容詞	時代遅れの

（今回ピックアップ英単語）

【marginal】

(意味)

（資格・能力などが取るに足らない、重要でない；（人が）影響力を持っていない（↔mainstream）＝small and not important; not part of a main or important group or situation
欄外の、余白に書かれた
縁の；辺境の
（経済学）限界（収益点）の、収支トントンの＝　that cannot produce enough good crops to make a profit

(派生語)

marginally 「わずかに、少々」

marginalize 「～を主流から排斥する（はずす）」

（同義語）

「最低限の」　minimum, bare

「重要でない」　unimportant, small minor, humble, indifferent

(コメント)

経済紙WSJだけに、marginalは頻出と思いきや、さほど見たことはありません。

一番有名なのは、marginal balance 「限界利益（＝売上ー変動費）。」

6)ビジネスのヒント

ネット通販が日本よりも普及しているアメリカだから、モール自体の集客力も低下しているのですが、その中でも特に大きく衰退しているのが百貨店。よって、現在モールの百貨店から他業態への転換がどんどん進んでいるようです。

【モール立地の百貨店の転換事例】

ノードストローム＠フロリダ・モール→スポーツ専門店・エンターテイメント施設
サックス・フィフス・アベニュー＠同上→レストラン街
ロード＆テイラー＠同上→売り場面積縮小し、一部ファストファッションに
シアーズ＠クールスプリング・ガレリア→ファストファッション・レストランチェーン

百貨店が他業態に転換される特徴をまとめると、次のようになります。

【百貨店の他業態転換の特徴】

より集客力のある専門店・フィットネスジム・レストラン・エンターテイメント施設に転換
売り場面積の広い百貨店が複数のテナントに分解

このような特徴の転換が増える理由とまとめると、次のようになります。

【百貨店が他業態に転換する理由】

集客力が従来よりも弱くなり、モール全体の売上にも悪影響を及ぼすから
家賃が相対的に低く設定され、モールオーナーにとって魅力的なテナントではないから
モールオーナーが、百貨店など小売からファンドなど収益重視の組織に転換したから

1について、もともとモールに百貨店が立地したのは、その豪華さ・高級さが他テナントの誘致・モール全体の集客に大きくプラスに働いたからです。しかし、今では専門店やレストランに大きく劣るようになりました。もう百貨店が無くても、集客の高いモールを作ることは可能なのです。逆に、若者にダサいと認識される百貨店が大きな売場を有していれば、モール全体の集客にマイナスに働くことになります。もちろん、ネット通販市場の拡大が、多種多様なモノを集めた百貨店にマイナスに働くことは、言うまでもありません。

2について、1で述べたようにテナント誘致・モール全体の集客に大きな影響力を持っていた百貨店は、家賃が比較的低く設定されていました。しかし、今ではかつての集客力はありません。ならば、収益面からも、売場を百貨店に貸すことはマイナスなのです。

3について、もともとモールの所有者は、百貨店などの小売企業でした。だから、百貨店が大きな面積を専有できたのです。しかし、今ではリートなどファンドが主体。より収益重視の姿勢になるので、家賃・集客上不利な百貨店は転換の対象になります。

モールの百貨店閉鎖について、次のようなデータが掲載されていました。

【モールの百貨店閉鎖データ】

サイモン・プロパティーズ・グループ社：過去15年間で50の百貨店（全体の11％）を閉鎖
ゼネラル・グロース・プロパティーズ社：過去5年間で65の百貨店（全体の15％）を閉鎖

1・2の企業ともモールオーナー。両社とも大幅な閉鎖を進めてきたことがわかります。もちろん、閉鎖後の売場は、ファストファッションやフィットネスジム・スーパー・レストランチェーンなどの他業態に、転換されています。

百貨店衰退に関するデータをまとめると、次のようになります。

【百貨店衰退に関するデータ】

企業数（ブランド数）：56→12程度（1980年代→現在）
近年閉鎖店舗急増→ただし、売場効率を10年前に戻すにはまだ不足
百貨店売上：9％減少（2015年4月～2016年3月）、10％減少（2005年～2015年）

※3はゼネラル・グロースでのデータ

1について、モールなど立地先に関わらず、百貨店という業態自体がジリ貧であることがわかるかと思います。市場規模が小さくなっているからでしょう、プレーヤー自体が激減しています。

2について、特に最近閉鎖店舗が急増しています。もちろん、市場がさらにネット通販に食われ、若者の集客に苦戦しているからです。ただし、その閉鎖規模はまだ足りないとされ、10年前の単位面積あたりの売上に戻そうとするなら、業界全体であと800店もの閉鎖が必要とされています。

3について、専門店と比較するとその勢いの違いが理解しやすくなります。

過去1年間：百貨店1.9％減少⇔専門店4％増加

過去10年間；百貨店10％減少⇔専門店33％増加

これだけ増減が異なると、もう百貨店にテナントを貸し出す意味はありません。

先述の家賃の違いも無視できず、モール全体の収益に大きな影響を及ぼします。

【百貨店と他業態の家賃比較】

百貨店：2ドル～（とあるモールのシアーズ29ドル）
他業態：15～20ドル（同上の場合12～24ドル）
百貨店の後に複数業態：100ドルに到達することも

※1平方フィートあたり

3倍ほど違うことがわかります。さらに、売場を複数業態に小分けすれば、20倍以上に化けるのです。百貨店を閉鎖して、ファストファッション・レストラン・ジムなどに転換するモールが増えるわけです。

【注目点】

ワンストップショッピングが強みのモールに立地できなくなると、百貨店の立地は相当制限されることになる→市場がさらに縮小
外食・習い事・エンターテイメント施設などモールのコト化が進んでいる
モールは品揃えよりも収益重視の投資対象に

1について、百貨店は核テナントとしてモールには必須の存在という認識がありました。また、モール自体ワンストップショッピングができる商業施設なので、百貨店は是非とも立地したいはず。そのモールから嫌われれば、百貨店はどこに立地すればいいのか、という話になり兼ねません。市場縮小どころか、何でも揃う百貨店という業態は、もうすぐ死滅するかもしれません。

2について、ネット通販市場の影響でしょう、モールのコト化はどんどん進んでいます。百貨店転換後の業態は、専門店はあるものの、それ以外は外食やジムなどの習い事、家族で楽しめるエンターテイメント施設が主体。単にモノを買うだけではなく、楽しめる施設がないと、ネット通販との競争に勝てないのかもしれません。

3について、収益性にある程度目をつぶって、品揃えの豊富なモールを作ろうと思えば、ある程度の知名度のある百貨店は必須のはず。それが外されるということは、収益性がより重視されているということです。リートなどの投資対象だから、仕方ないのかもしれません。

日本に目を転じれば、アメリカほどモータリゼーションが進んでいない都市中心部では、百貨店は街の核テナントとして生き残れるでしょう。問題は地方の百貨店。アメリカのように、モールの核テナントとしては到底無理。逆に、小型店のセレクトショップとして残り、残りの売場をテナント貸しするのが現実的な階かもしれません。（大阪梅田のルクアイーレや大丸梅田店など）

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《今回のヒントのまとめ》

モールから百貨店が消える理由は3つある。一つ目は、集客力が弱まり、一方で専門店などの集客力が強まっているからである。
二つ目は、百貨店には割安な家賃が設定され、モールオーナーにとっては収益上魅力的なテナントではないため。従来は、その豪華さ・高級さがテナント誘致・集客に有利に働いたため、家賃は低めに設定されていた。
三つ目は、モールの所有者が、小売企業からファンドなどの収益重視の主体に変化しているから。品揃えよりも収益面が重視される。
百貨店の集客力が弱体化した原因は、ネット通販市場との競争が激化し、また若者に時代遅れと認識されているからである。
ワンストップショッピングという魅力のモールへの出店が嫌われれば、百貨店の立地はより制限されることになる。もしかしたら、業態自体が死滅するかもしれない。

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